부동산 정책 변화, 매수파 vs 전세파 어떤 선택이 유리할까요?

독립과 결혼의 문턱에 선 30대 부린 이는 일생일대의 고민에 빠졌습니다. 
주변에 물어보니 “부동산 지금 사면 상투 잡는 거야”라고 하는 ‘아직은 전세파’ vs “무슨 소리야, 집값은 늘 올랐어”라고 하는 ‘무조건 매수파’가 팽팽합니다. 전문가 의견도 엇갈리는데요, 어떤 쪽을 선택하든 알아야 할 두 가지가 있습니다. 아! 물론 현금으로 한 20억 있는 분들은 여기서 하차하세요~! ^^



◈ 먼저 전세파를 위한 상식 하나! ‘임대차3법’ 손본다는데?

올 7월이면 딱 시행 2년이 되는 주택임대차 보호법 개정안, 이른바 임대차 3 법. 전세로 살던 분들은 집주인에게 전월세 계약을 한차례 더 연장하자고 요구할 수 있고, 특별한 사정이 없으면 집주인도 받아들여야 하죠.그리고 재계약을 할 땐 전월세를 5% 이상 올릴 수 없습니다.세입자 보호를 위해 문재인 정부가 추진한 가장 핵심적인 부동산 정책인데,반응은 엇갈립니다.



우선 긍정적인 면! 계약기간 2년이 끝나면 새로 이사 갈 전셋집을 알아보는 대신, 전셋값 인상에 대한 부담 없이 살던 집에 2년 더 거주할 수 있기 때문에 세입자의 권리 보장 차원에선 좋습니다.

 

실제로 서울시의 임대차 신고정보를 살펴보면, 지난해 6월~10월 사이 이뤄진 갱신계약(38,463건) 가운데 절반 이상이 세입자가 갱신 요구권을 사용해 이뤄졌습니다.또, 갱신계약의 77.3%는 임대료 인상률이 5% 이하인 것으로 나타난 것도 인상적인데요,세입자가 갱신 요구권을 사용하지 않는 경우엔 집주인과 세입자가 임대료 인상률을 합의로 결정하는데,갱신 요구권을 사용하지 않고도 인상률이 5% 이하였던 계약이 많았다는 건 세입자의 협상력이 높아졌다는 걸 뒷받침합니다.



그런데 임대차 3법이 오히려 전셋값 상승을 부추겼다는 지적도 만만치 않습니다. 집주인 입장에선 영끌해서 산 집에 세를 놓았는데, 사실상 4년 동안 임대료에 변화가 없게 되니 아예 세입자와 첫 계약을 할 때부터 4년간의 인상률을 선 반영해버리는 거죠.

세입자의 계약 갱신 요구권이 안 먹히는 경우도 많습니다.법상 집주인이 직접 거주하겠다고 하면 
세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 수도 있는데요, 실제로 집주인이 입주하지 않더라도 ‘들어가서 살 테니 나가달라’고 하는 겁니다. 세입자를 내보낸 뒤 임대료를 올려서 새로운 세입자를 구하는 거죠. 법을 위반해도 손해배상 산정액 기준이 3개월치 임대료 수준이다 보니 임대료를 올리는 게 집주인 입장에선 이득입니다.

 

KB국민은행 통계를 보면, 2017년 4월 4억 2500만 원 수준이던 서울 전셋값은 임대차법 시행 전인 2020년 6월까지 3년간 6709만 원 정도 오르는데 그쳤지만 임대차법 시행 이후 1년 8개월 동안 1억 8271만 원 올랐습니다.




◈ “8월 부동산 시장 또 한 번 요동”…’임대차3법’ 폐지할까?
부동산 업계는 임대차 3법이 시행 2년을 넘기는 오는 8월이면 전셋값이 또 한 번 요동칠 수 있다고 보고 있습니다. 한차례 계약 갱신을 한 매물의 계약이 만료되면서 더는 계약을 연장할 수 없는 전셋집들이 시장에 나오기 때문에 그동안 못 올린 전셋값 상승분을 한꺼번에 반영해 전셋값이 크게 뛸 것이라는 예상이 지배적입니다. 이미 같은 동네 비슷한 물건 가운데서도 갱신 계약으로 상한제 적용을 받은 물건과 신규 물건 사이에 보증금 격차가 벌어지는 ‘이중계약’ 사례가 목격됩니다. 전셋값 상승분이 한꺼번에 반영되면,뛴 전셋값을 감당하지 못하는 세입자는 결국 월세로 전환할 수밖에 없겠죠.

윤석열 대통령 당선인도 바로 이런 부작용 때문에 임대차 3 법부터 먼저 개정하겠다고 나섰는데요, 대통령직 인수위원회는  ‘임대주택의 매물 감소, 월세 전환 가속화, 4년 치 임대료 선반영에 따른 전셋값 상승’ 등을 임대차 3법의 부작용으로 꼽으며 임대차 3법을 폐지 또는 축소하는 방안을 추진하겠다고 밝혔습니다.

 

인수위는 민주당 반대로 법 개정이 어려워질 경우 ‘민간임대 등록 활성화’와 ‘민간 임대주택 활성화’ 제도로 급한 불을 꺼보겠다는 계획인데요,민간임대 등록제는 집주인이 임대료 인상을 제한할 경우 세제혜택 즉 인센티브를 주는 제도이고, 민간 임대주택 활성화 방안으로는 박근혜 정부에서 추진했던  ‘뉴 스테이’ 부활 등이 거론됩니다.

 

◈매수파를 위한 상식! 부동산 대출 풀어준다는데 금리는 또 오르고…
이처럼 변수로 가득한 전세시장을 뒤로하고 내 집을 장만하기로 마음먹었다면 고민해야 할 것, 바로 ‘주택 담보대출’이겠죠. 윤 당선인 공약 가운데 하나가 바로 ‘대출 규제 완화’입니다. LTV(주택담보인정비율) 규제를 풀겠다는 거죠.

 

LTV는 집값의 몇% 까지 대출해 주느냐를 정하는 대출 규제인데요, 규제지역의 경우 지금은 9억 원 이하의 주택은 집값의 40%, 9억 원이 넘는 주택은 20%로 대출을 제한하고 있습니다. 윤 당선인은 이 비율을 70%까지로 완화하고, 생애 첫 주택 구입자 등 실수요자에 대해선 80%까지 완화하겠다고 밝혔는데,매수파에겐 희소식이죠.

 

그런데 문제는 금리입니다. 주택 담보대출 금리가 자꾸만 오르고 있기 때문입니다. 벌써 시중은행의 주택 담보대출 금리가 연 6%를 넘어섰고, 추가 금리 인상은 시간문제라는 전망이 나오고 있습니다.주담대 금리 7%가 멀지 않았다고 보는 전문가들도 있습니다.

이자 부담이 커질 수밖에 없겠죠? 주담대 3억 원을 받는 경우를 가정해보면, 연 5% 금리일 땐 월 125만 원을 이자로 내면 됐지만, 6%일 땐 매달 150만 원의 이자를 내야 합니다.

 

집값에도 영향을 줄까요?이자 부담이 커지니 당연히 당장은 거래도 움츠러들 가능성이 큽니다. 여기에 공급도 늘린다고 하니 집값이 떨어질 거란 분석도 있지만, 대출 규제 완화 등 다양한 부동산 정책이 나오고 있어서 집값에 미칠 영향은 여러 변수를 고려해 조금 더 시간을 갖고 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

 또 하나의 관심사인 DSR(소득기준 대출 규제)는 과연 완화가 될지 등등 당분간 눈을 부릅뜨고 새 정부의 부동산 정책 변화에 집중해야 할 것 같아요. 물론 무주택자 부린이들이라면 당연히 금리가 비교적 낮은 정책 금융상품 대상이 되는지부터 따져봐야겠죠?



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